Gezielter Quadratmetermangel: Im „alten“ Moskau hat sich das Volumen der Neubauten halbiert.

Basierend auf den Ergebnissen des dritten Quartals 2025 zeigt der Markt für Wohnimmobilien im Moskauer Altstadtviertel einen stetigen Angebotsrückgang bei gleichzeitig steigenden Preisen, wodurch ein überschaubares Defizit entsteht. Laut den Wohnungsmarktanalysten von CORE.XP kamen im Berichtszeitraum lediglich 49 Gebäude in sieben Projekten auf den Markt, verglichen mit 86 Gebäuden in 14 Projekten im Vorjahr. Das Neubauvolumen hat sich im Jahresvergleich mehr als halbiert. Welche Moskauer Stadtteile werden die Nachfrage in naher Zukunft ankurbeln?

Wie Ekaterina Lomteva, Direktorin und Leiterin des Bereichs Wohnimmobilien bei CORE.XP, gegenüber MK erklärte, erreichte der durchschnittliche gewichtete Angebotspreis innerhalb der Grenzen des alten Moskaus 712.238 Rubel pro Quadratmeter (+20 % im Jahresvergleich und +0,3 % im Quartalsvergleich). Bei den Transaktionen lag der Durchschnittspreis bei 559.638 Rubel pro Quadratmeter (+5 % im Jahresvergleich und +2 % im Quartalsvergleich). Die Differenz zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Verkaufspreis bleibt jedoch hoch – bis zu 27 %. Die durchschnittliche Grundstücksgröße beträgt 49,9 Quadratmeter.

Laut Experten stieg die Anzahl der Hypothekentransaktionen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 58 % und im Vergleich zum zweiten Quartal um 40 %. Der Anteil der Hypotheken am Gesamtvolumen erhöhte sich in beiden Zeiträumen um 6 Prozentpunkte. Von Januar bis September 2025 entfielen 59 % der Anzahl und 78 % des Volumens aller Kredite auf Förderprogramme, wobei 19 % der Transaktionen Ratenzahlungen vorsahen.

In nahezu allen Moskauer Bezirken ist ein Rückgang des Immobilienbestands zu verzeichnen, der Gesamtmarktrückgang beträgt 12 %. Die Regionen mit den stärksten Rückgängen im Vergleich zum Vorjahr sind der Südwestliche Verwaltungsbezirk (-45 %), der Südostliche Verwaltungsbezirk (-31 %), der Nordöstliche Verwaltungsbezirk (-28 %) und der Östliche Verwaltungsbezirk (-18 %). Gleichzeitig ist im Westlichen Verwaltungsbezirk (+19 %) und im Nördlichen Verwaltungsbezirk (+4 %) ein leichter Angebotsanstieg zu beobachten. Vor diesem Hintergrund entsteht in Gebieten mit reduziertem Angebot und verbesserter Verkehrsanbindung eine Nachfrage, die durch Hypotheken- und Ratenzahlungsprogramme zusätzlich angekurbelt wird.

Unter den lokalen Nachfragezentren auf dem primären Wohnimmobilienmarkt des alten Moskaus hob der Analyst den östlichen Verwaltungsbezirk hervor, wo das Angebot um 18 % zurückging. Im östlichen Verwaltungsbezirk hat ein struktureller Wandel hin zu Familienwohnungen stattgefunden, verbunden mit einer Verringerung der verfügbaren Grundstücke mit einer Mindestfläche.

Im Südosten Moskaus ist ein Rückgang der Präsenz (-31 %) zu verzeichnen, der mit der Sanierung von Industriegebieten und dem Start von wegweisenden Projekten im erschwinglichen Gewerbeimmobiliensegment einhergeht. Der Bezirk Juschnoportowy steht dabei im Mittelpunkt und entwickelt sich zu einem neuen Wirtschaftszentrum und einem pulsierenden Anziehungspunkt der Stadt. Der nordöstliche Verwaltungsbezirk vereint eine „vertikale Stadt“ mit Grünflächen. Hier konzentriert sich die Nachfrage auf die großen Erholungsgebiete der WDNCh und des Botanischen Gartens, was mit einem geringen Angebot an neuen Projekten und einem deutlichen Rückgang der Präsenz (-28 %) einhergeht. Derzeit befinden sich im Bezirk Wohnkomplexe im Bau.

Der Südwesten Moskaus, traditionell ein beliebtes Viertel der Stadt, leidet ebenfalls unter einem erheblichen Angebotsmangel. Im dritten Quartal 2025 ging der Bestand an neuwertigen Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 45 % zurück. Die Nachfrage konzentriert sich auf den Bezirk Obruschjewski, wo sich ein starker Nachholbedarf bei den Käufern aufbaut.

Angesichts des rückläufigen Bauvolumens und des begrenzten Angebots an neuen Projekten im alten Moskau sind die Optionen für Käufer bereits deutlich eingeschränkt. Die Mindestbudgets in den östlichen und südöstlichen Stadtbezirken liegen zwar noch zwischen 9,81 und 12,13 Millionen Rubel (östlicher Verwaltungsbezirk) bzw. 20,9 Millionen Rubel (südwestlicher Verwaltungsbezirk), doch verringert sich diese Differenz allmählich.

„Der ‚alte‘ Moskauer Markt ist in eine Phase des kontrollierten Defizits eingetreten: Da die Fertigstellungen neuer Gebäude um mehr als die Hälfte zurückgegangen sind, sehen wir die ausgeprägteste latente Nachfrage im östlichen Verwaltungsbezirk (Bogorodskoje, Goljanowo), südöstlichen Verwaltungsbezirk (Juschnoportowy), nordöstlichen Verwaltungsbezirk (in der Nähe der WDNCh und des Botanischen Gartens) und südwestlichen Verwaltungsbezirk (Obruchewski)“, betonte Lomteva.

Sie prognostiziert, dass sich Projekte als führend erweisen werden, die sich nahtlos in die Standort-Produkt-Matrix einfügen und bereits in den ersten Bauphasen eine gefragte Infrastruktur schaffen. „Eine sinnvolle Strategie für Käufer ist es, den Preis bei der Buchung zu sichern und eine Kombination aus Hypotheken und Ratenzahlung zu nutzen, deren Anteil an Transaktionen heutzutage konstant hoch ist“, so die Expertin abschließend.

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